Contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale: i vari modelli contrattuali

di Luca Desantis

Per ciascuna categoria, la legge offre una serie di opzioni contrattuali, ciascuna con delle proprie caratteristiche tra cui, appunto, la durata. In alcuni casi, la legge fissa la durata minima dell’affitto, in altri la durata massima, in altri ancora la durata effettiva che non può essere modificata.

Secondo la giurisprudenza [Cass. sent. n. 20974/18 del 23.08.2018] è nulla la cosiddetta clausola di durata nella locazione, quella cioè con cui le parti prevedono una durata inferiore dell’affitto rispetto a quella stabilita dalla legge. 

Tale nullità però non travolge l’intero contratto di locazione che, per il resto, rimane valido. L’unica conseguenza dunque è che la durata dell’affitto, “personalizzata” dall’inquilino e dal padrone di casa, viene automaticamente sostituita con quella legale.

Il contratto di affitto – o meglio detto “locazione” – può essere:

  • ad uso abitativo quando l’immobile viene destinato a dimora dell’inquilino che, pertanto, ne fa la propria abitazione e vi vive;
  • ad uso commerciale quando l’immobile viene sfruttato per fini diversi da quelli abitativi come, ad esempio, un negozio, un albergo, un magazzino, un ufficio, uno studio professionale, ecc.

La locazione a uso abitativo

  • contratto a canone libero durata 4 anni + 4. Il principale vincolo alla stipula dei contratti di locazione a canone libero è l’obbligo di durata di almeno 4 anni.
  • contratto a canone concordato. Il canone è stabilito da accordi presi tra le organizzazioni degli inquilini, quelle dei proprietari e la città nella quale è ubicato l’immobile. La durata della locazione è di 3 anni, rinnovabile tacitamente di altri 2 anni, salvo recesso nei modi e nei tempi stabiliti dalla normativa attualmente in vigore.
  • contratto di locazione transitorio. I canoni transitori rispondono particolari necessità dell’inquilino o del proprietario e sono stipulati per brevi periodi di tempo. Con questa tipologia di contratto, si concede per un limitato periodo di tempo, da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi, e per un esigenza momentanea ben definita. Se le parti stabiliscono una durata inferiore a quella minima la clausola è considerata nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata prevista dalla legge.Nei contratti transitori non è previsto per norma il recesso anticipato perché, concluso il periodo transitorio il contratto si estingue automaticamente. Tuttavia, se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria.
  • contratto a studenti universitari. Questo tipo di contratto può essere sottoscritto sia da un singolo studente che da gruppi di studenti oppure dai rispettivi genitori. Il locatario deve avere la residenza in un comune diverso da quello in cui ha sede l’Università. Nel contratto deve essere inserito anche il riferimento all’iscrizione a un corso di laurea. La durata varia da 6 a 36 mesi e può avere ad oggetto l’intero alloggio oppure una parte dell’immobile.
  • locazioni turistiche e affitti brevi. Questi tipi di contratti sono soggetti a precise norme che possono cambiare anche da città a città. Vi invitiamo a contattare i nostri Uffici per avere assistenza.
  • Il regime fiscale delle locazioni abitative. Attualmente il nostro sistema fiscale prevede due possibilità diverse di tassazione delle locazioni abitative stipulate tra persone fisiche: tassazione ordinaria applicando le percentuali Irpef o la Cedolare Secca del 21% per i contratti liberi di durata 4 + 4 o del 10% per i contratti a Canone Concordato di durata 3+2 da applicare sul canone annuale.

La locazione a uso commerciale

Per quanto riguarda l’affitto a uso non abitativo, ossia commerciale, la legge fissa una durata minima di 6 anni e una massima di 30 anni. In assenza di previsione o in caso di previsione non conforme a quella legale, essa è automaticamente stabilita in 6 anni e la clausola che prevede una durata inferiore a quella legale è nulla. La nullità, anche in questo caso, non si estende all’intero contratto di locazione.

Durata delle locazioni adibite ad attività alberghiere o teatrali

Per quanto riguarda il settore alberghiero e teatrale, le parti possono stabilire liberamente la durata della locazione di immobili ad uso alberghiero o teatrale rispettando un limite minimo di 9 anni ed un limite massimo inderogabile di 30 anni. Nel silenzio delle parti la durata del contratto è di 9 anni.

Siamo a disposizione per:

  • La redazione e la stipula del contratto di locazione.
  • Adempimenti fiscali e civilistici connessi alla stipula, modifica, risoluzione del contratto di locazione.

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